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Ultimo aggiornamento: 04/7/24, 14:45 - Autore: u/NewSiddharta

Tempo di lettura: 11 minuti

Guida: come scegliere una casa (dettagliata)

COME SCEGLIERE UNA CASA SENZA TRALASCIARE NULLA

Ciao ragazzi,

questa “guida” è dedicata a coloro che hanno deciso di acquistare una casa. Nasce dalla mia esperienza di giovane in cerca di prima casa e dalla lettura di decine e decine di articoli in merito, nonché dai consigli ricevuti da varie persone. Inizialmente avevo scritto questa guida per me e seguendola sono riuscito a comprare una casa della quale sono felicissimo. Spero possa essere utile anche a voi!

In particolare la guida è rivolta a chi sa già che tipo di casa vuole: metratura, posizione, prezzo, etc. e ed è già alla fase di visita delle case. Usando la guida potrete fare le giuste domande ed essere sicuri di non tralasciare nulla di importante.

N.B. ovviamente ogni risposta e questione deve essere documentata quando possibile, non fidatevi MAI di quanto detto a parole.

Premessa

Prima di tutto, è necessario avere ben chiaro cosa cercate. E’ inutile leggere i “dettagli” presenti in questo documento se non sapete rispondere con certezza alle seguenti 10 domande, le cui risposte sono fondamentali per orientarsi e scremare la ricerca.

  1. Qual’è il budget?
  2. Hai ben chiara la zona in cui cercare?
  3. Farai un mutuo? Che costo massimo mensile puoi sostenere?
  4. Vuoi acquistare una casa nuova, usata abitabile o usata da ristrutturare?
  5. Vuoi considerare anche le aste?
  6. Che tipo di casa cerchi: appartamento, villetta, loft, rustico…
  7. Di quanti locali hai bisogno?
  8. Di quanti bagni hai bisogno?
  9. Vuoi abitare in un condominio oppure no?
  10. Hai esigenze particolari (garage, servizi per disabili…)?

Riporto di seguito alcune considerazioni che potrebbero orientarvi nella scelta, ma resta il fatto che la risposta alle 10 domande è dettata per la maggior parte da considerazioni personali e non generalizzabili.

Sulla zona:

Dimensioni della casa:

Sul mutuo:

Agenzia, privato o costruttore?

LINK IMMOBILIARE.IT

LINK INPOI.IT

LINK IDEALISTA.IT

Nuovo o da ristrutturare?

LINK 1

LINK 2

LINK 3

Se a questo avete risposto alle 10 domande e avete già identificato delle case che soddisfano tutti i requisiti, proseguite pure con la lettura.

Questioni relative all’immobile

  1. Indirizzo:
  2. Prezzo proposto:
  3. Superficie abitabile:
  4. Attestato prestazione energetica (APE) per la classe energetica:
  5. Certificato di corrispondenza impianti elettrico /gas /idrico (pre 2008) o di conformità:
  6. Perizia su regolarità edilizia (sta al notaio controllare ma state attenti..)
  7. Esposizione e luminosità:
  8. Piano: con ascensore?
  9. N. locali:
  10. N. bagni:
  11. Anno costruzione immobile:
  12. Condizione facciata immobile:
  13. Identificare le mura portanti e verificarne lo stato.
  14. C’è un posto auto? Il garage è incluso o se è escluso quanto costa?
  15. C’è aria condizionata?
  16. Ci sono perdite / umidità ? (controllare accuratamente tutti i muri e gli angoli in cerca di muffa. Diffidare delle case appena imbiancate)
  17. Quanti balconi ci sono e di che metratura?
  18. Ci sono crepe nei muri?
  19. In che condizioni sono mobili e pavimento? Le porte scorrono bene?
  20. Le finestre e gli infissi sono integri? Le persiane/ringhiere sono rovinate? Ci sono spifferi?
  21. Com’è il contesto condominiale, ci sono aree comuni ben tenute, c’è il portiere?
  22. Sono rispettate le altezze minime dei soffitti (2.4 m)?
  23. Che sistemi di sicurezza ci sono (antifurto, cassaforte, etc)?
  24. C’è una cantina/ripostiglio?
  25. L’appartamento è termoautonomo? E’ coibentato?
  26. Com’è il circolo d’aria, soprattutto in bagno/cucina?
  27. I sanitari sono in buono stato?
  28. La pressione dell’acqua in tutti i rubinetti è buona?
  29. Gli spazi sono ben distribuiti o devo fare degli interventi?
  30. Ci sono segni di animali infestanti?
  31. La privacy è buona?
  32. La cucina è abbastanza grande / abitabile? Ci sono tutti gli elettrodomestici che voglio o la possibilità di installarli?
  33. Il riscaldamento é autonomo o centralizzato?

Questioni legali / documentazione

  1. Chi è l’effettivo proprietario dell’immobile?
  2. Sulla casa gravano ipoteche o mutui?
  3. L’immobile è registrato al catasto e la planimetria catastale corrisponde al vero?
  4. Esistono abusi edilizi da sanare (a carico del proprietario)?
  5. Chiedere estremi dei titoli abitativi e certificato di agibilità.
  6. Chiedere documentazione su certificazione energetica e certificato conformità impianti.
  7. Chiedere il certificato acustico.
  8. Quanto è la rendita catastale dell’immobile?
  9. Quanto è il valore catastale?
  10. Per case nuove: farsi mostrare le concessione edilizia e il certificato di abitabilità.
  11. Se comprate un appartamento affittato: contratto di affitto dell’inquilino per assicurarsi che sia regolare.

Domande da fare

Al proprietario/venditore:

  1. Perché vendi?
  2. Sei in regola con le spese condominiali?
  3. Il prezzo è trattabile?
  4. Sono stati effettuati dei lavori detraibili (es. bonus 110% etc..)? Se si, ho diritto a ricevere il trasferimento delle detrazioni?
  5. Com’è il vicinato? Sono tranquilli?
  6. Com’è la zona? E’ tranquilla?
  7. E’ possibile effettuare questa riparazione/sostituzione a tue spese prima dell’acquisto? (se non, tenerne conto nella fase di trattativa)

All’amministratore di condominio (se presente):

  1. A quanto ammontano le spese condominiali? E’ previsto il conguaglio?
  2. Sono previsti interventi di manutenzione straordinaria (a carico del venditore se già deliberati)?
  3. Chiedere una copia del regolamento condominiale.
  4. Ho in mente il seguente lavoro sull’immobile. Ho bisogno dell’approvazione dei condomini?
  5. Che lei sappia ci sono stati problemi in questo condominio in passato (furti, morosità, lamentele, etc.)?

All’agenzia immobiliare (se presente):

  1. Che % prendete sulla vendita?
  2. E’ trattabile?
  3. Ogni altra domanda che vi viene in mente quando visitate la casa. Non fatevi remore a chiedere tutto.

Al vicinato (se presente):

  1. Com’é la zona? E’ tranquilla?
  2. Secondo voi perché il proprietario sta vendendo?
  3. Vi trovate bene qui?

Ulteriori tasse e costi

Costo del notaio (tra i servizi che il notaio vi deve rientra anche il calcolo preciso di tutte le spese extra collegate alla casa):

Tasse di compravendita

Caparra (da versare al momento della firma):

Devo pagare IVA (per case nuove)?

La banca richiede assicurazione sul mutuo?

Stima costo per ammobiliare/abbellire:

Stima costo per ristrutturare/modificare planimetria:

Costo bollette e IMU/TASI/TARI (parlarne con il proprietario e farsi mostrare quanto pagava lui)

Bonus e detrazioni fiscali*

Qui parliamo di tutti i bonus oggi disponibili (2023):

*il discorso detrazioni è complesso e dipende dalle leggi in vigore, spesso mutevoli. Quello che è scritto qui potrebbe non essere esaustivo, informatevi personalmente e chiedete al notaio.

Altre questioni verificabili in autonomia

  1. Com’è il quartiere? Fai un giro e verifica, anche di notte.
  2. Quanto sono vicini il lavoro e i servizi (spesa, farmacie, ospedali, palestra, scuole,etc..)
  3. La zona è ben servita da mezzi pubblici?
  4. Il cellulare prende bene dentro casa e nella zona? Internet è veloce o va potenziato?
  5. Si può parcheggiare bene in zona? C’è la ZTL?

Come calcolare il VERO valore di un immobile

Innanzitutto ci si deve informare sul costo al m2 nella zona prescelta, usando strumenti come:

LINK STRUMENTO

Il valore di base dell’appartamento è data dalla sua superficie commerciale moltiplicata per il costo per metro quadro. A questo valore di applicano però delle modifiche secondo le seguenti tabelle:

Elementi di decremento o incremento del prezzo sono i seguenti:

ESEMPIO: periferia di Roma, quadrilocale da 100m2 totali, valore della zona 2300 €/m2. La casa include un balcone scoperto di 15 m2 e si trova al piano terra, però ha due bagni e riscaldamento autonomo.

Il suo prezzo reale sarà: ((100-15*(1-0,25)) X 2300) + ( -20 + 5 + 5)% = 183.700 €

Supponiamo che il venditore la proponga a 220.000 €: il prezzo è gonfiato (come spesso accade). Dovrete contrattare per chiudere ad un valore prossimo al suo valore reale.

Consigli comportamentali (in ordine sparso):

Altre informazioni

Dove cercare

https://www.immobiliare.it/

https://www.idealista.it/

https://www.casa.it/

https://www.subito.it/ (per contrattazioni tra privati)

https://case.trovit.it/ (motore di ricerca aggregato)

Proposta/contratto di acquisto: la proposta è un modulo da firmare e accompagnare con il versamento della caparra, che impegna all’acquisto (pena la perdita della caparra). NON firmare se non siete convinti. La proposta di acquisto NON è vincolante per il venditore. Quando entrambe le parti accettano si trasforma in contratto di acquisto.

Comprare casa all’asta: io non ho mai approfondito dato che non mi riguardava, ma potete leggere qui:

ARTICOLO IDEALISTA.IT

ARTICOLO WIKICASA.IT

ARTICOLO DOVE.IT

Conclusioni

Se per l’acquisto avete intenzione di fare un mutuo e volete più informazioni a riguardo, ne parliamo qui nella guida dettagliata:

Scritto da: u/NewSiddharta - Ultima revisione: u/emish89

Originariamente pubblicato il 24/11/23, 09:52 e aggiornato l'ultima volta il 04/7/24, 14:45

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